摘要：房产在中国人心目中占有特殊地位，不仅仅是一套房子，还包含了财富、户籍身份乃至梦想等诸多附加值，房子甚至是可以凝聚一家人在一起的象征。目前“养儿防老”的传统观念依然是社会主流，绝大多数老人还是希望把房子留给孩子。
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试点了2年的以房养老彻底失败了，尽管2013年刚有这个的时候，我就说过，这玩意不靠谱。一定会遇到困局。因为产业链支离破碎，即使把房子抵押出去，也得不到相应的服务。这不！果然被我的乌鸦嘴言中，这东西实施两年，北上广加武汉，一共60户投保。只有一家保险公司推出相关产品。可见无论是需求端还是供给端，对于这个事情都兴趣不大。
按理说不应该，因为民政部11日公布的《2015年社会服务发展统计公报》显示，截至2015年底，我国60岁及以上老年人口22200万人，占总人口16.1％。其中65岁及以上人口14386万人，占总人口10.5％。2.2亿的老年人要享受养老服务，这么大的市场，为什么以房养老推不动呢？其实问题点就在这几个方面。
首先，最大的一个问题就是房价涨的太多，已经强烈的干预了预期，对于一个永远涨的产品，正常人的思维就是，晚卖比早卖要划算，所以宁可现在吃糠咽菜，也要再扛几年。老年人失去了收入来源，对于钱更加算计，所以你现在让他把房子给你？几乎没这个可能。因为在他们心里，过几年可能还会涨价。
其次，诱惑力不够，以房养老没有很好地配套服务，如果只是一个倒按揭的方式，那他还不如自己干，把房子租出去一样可以获得收入。而且对于机构的信任感不强，万一把房子抵押给你，然后机构跑路了，老年人将血本无归，这样的风险他们冒不起。前两天北京就有一家，叫做怡养爱晚的养老机构就曝出了资金链断裂，有的8旬老人卖了房子加入会员，现在搞得无家可归。这事还需要公权力介入，否则老年人不可能会孤注一掷，拿自己的命去赌博。
第三，中国人的传统观念是居家养老，进入养老院已经是家庭不和谐的标签，但由于现在整个社会节奏加快，很多老人也是没有办法勉强接受，但如果把房子卖了进入养老院，基本就是家庭破裂的标签，除非跟子女决裂或者没有子女，否则一般老人即使想这么干，也会受到家里的阻力。大部分子女都会说，您去养老院，钱我们出，房子过户给我。老年人肯定打死也不敢，因为信不过！信不过养老机构，也信不过子女。所以，除非养老院给老年人带来足够的自豪感，比如明显高出一筹的幸福感，否则一般老年人基本不会接受，这么做无疑给子女扣上了不忠不义不孝的大帽子，家庭关系本来还过得去，这下也得分家了。
第四，全世界来看，基本以房养老只适用于鳏寡孤独，香港就是这样。而在欧洲一般都会有大银行介入，但那边房价基本稳定，所以在老年人心理，房子是个消费品而不是投资品，不用消费房子了，自然可以倒按揭。但即使这样，从英国和德国的实践来看，依然不乐观。很多老年人还会选择自己出租，或者卖房去找个更便宜的地方居住的方式来养老。
总之，以房养老这个事在世界范围无解，要想让这个进行下去，必须具备三个条件，第一，房价基本稳定甚至下跌，第二，有大机构大银行的公权力保证，第三，提供完整的养老产业链，从看病、护理到丧葬的一条龙服务，第四，要明显高出家庭养老的幸福感。只有做到这四点，老年人才有可能走出家庭，但问题又来了，房价不涨了，甚至开始跌了，还有哪个商家愿意干这个赔本的买卖呢？所以这么一个拧巴的事，基本就是一个拍脑袋的决定，试点两年，也就可以寿终正寝了。
“以房养老”试点两年仅60户投保，为何如此遇冷？
“以房养老”两年试点到期，四大试点城市仅60户投保！这项养老政策为何遇冷？又是否还有继续推行的必要呢？
虽说已经试点两年，但还是有很多人并不了解“以房养老”究竟是怎么个意思？
“以房养老”，全称叫老年人住房反向抵押养老保险，又叫作“倒按揭”，简而言之就是拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，然后按月领取一定数额的养老金，期间老人仍然可以住在这里，仍然拥有对房屋的占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，直至身故；而在老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
虽说保监会于2014年6月23日就下发了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，并且从7月1日起开始试点，但真正开始施行其实是从15年3月，幸福人寿保险股份有限公司推出首款保险版“以房养老”产品开始的。
“以房养老”保险产品收益如何？
以幸福人寿推出的“幸福房来宝”保险费率表计算，70周岁的男性老年人，有价值为500万元的房产，扣除延期年金保费(一年约3万元)和保单管理费，每月老人拿到手的养老金约为1.85万元左右。如果在一般城市，房产估值100万，每月到手在3700元左右。
然而截至上月底，四个城市的参保人数仅有60户78人。
对投保人进行分析：从区域来看，一线城市（北上广）相较于二线城市（武汉）对该产品需求、认知度高；从家庭构成来看，无子女老人占到40%，主要是孤寡、失独老人；从月领养老金来看，以月领养老金5000-10000元居多。
参保数据不算特别乐观，为什么老年人对“以房养老”并不感冒呢？
一、传统观念是最大挑战，绝大多数老人想把房子留给孩子。
房产在中国人心目中占有特殊地位，不仅仅是一套房子，还包含了财富、户籍身份乃至梦想等诸多附加值，房子甚至是可以凝聚一家人在一起的象征。目前“养儿防老”的传统观念依然是社会主流，绝大多数老人还是希望把房子留给孩子。
幸福人寿反向抵押养老保险办公室相关工作人员告诉记者，虽然保单生效的用户数不到80位，但是前来咨询的老人很多。“成单率不高主要有两种情况：一种是老人愿意参与，但是子女或者亲属不同意；还有一种是因为产权问题，有一部分老人的房屋产权是央产房或者军产房，这在办理手续的过程中会增加很多难题。”
二、很多人对老人过世后的房屋处置有误解。
据上述幸福人寿反向抵押养老保险办公室相关工作人员介绍，目前的以房养老产品，需要客户指定身故继承人，等投保人将来过世之后房子并不是给保险公司，继承人可以优先选择偿还保险费用赎回房屋。如果继承人不赎回，被抵押的房屋再由保险公司进行处置，其中扣除已经支付给老人的养老金部分，同时减掉保险公司相关费用，剩余的价值还将返还给继承人。
三、机制不健全，对保险公司来讲风险大利润薄。
保险公司对“以房养老”也并不热心。截止到目前，参与“以房养老”试点的保险公司中，仅有幸福人寿一家推出了相关产品，且产品也只有‘幸福房来宝’A款这么一个单一产品。
保险业人士指出，以房养老四地试点，仅一家保险公司参与，这主要因为以房养老产品设计复杂、风险分散机制不完善，对于保险公司而言属于微利经营，无法调动保险公司参与的积极性。
在发达国家，“以房养老”有着成熟的运作方式，比如，房价一旦出现波动，就有一种由政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。因此，借鉴国外经验，完善相关的风险应对机制也是关键。
“保险公司对开发这种产品还是持比较谨慎保守的态度，因为未来涉及房产价格走势，还有人口长寿风险。”南开大学风险管理与保险系教授朱铭来接受京华时报记者采访时表示，目前国内的以房养老产品设置比较单一，对于老年人来说，未来的需求并不只是给付货币的多少，更多的是需要一些护理服务，老年人对未来医养需求也将越来越高，如何做好衍生产业链也是保险公司需要考虑的问题。
四、一线城市房价波动较大，客户与保险公司难达成一致。
由于目前我国大中城市的房价波动较大，导致保险公司与“以房养老”客户对于房屋未来价格走势产生认识差异，可能是我国“以房养老”试点开展不顺利的一个因素。客户担心房子会随着市场而增值，与最初选择抵押时评估的房价将产生差额，这部分利益会受到损失。
为了解决房地产价格波动给参与“以房养老”的老人带来的影响，保监会要求保险公司对投保人抵押房屋增值采取两种处理方式，即试点产品分为参与型和非参与型。参与型产品是指保险公司可参与分享房屋增值收益;非参与型产品则指保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于保险受益人。
一位保险行业业内人士分析指出，老百姓可能考虑的是房价上涨因素，保险公司则更多是考虑房价贬值因素。我国目前房价的绝对值已经很高，在国家宏观调控、限购等房地产政策下，未来房价继续上涨的预期大打折扣。
五、法律法规的空白也是让“以房养老”受冷的原因之一。
一是土地问题，我国法律明确规定国家或者集体享有土地所有权，城市住宅土地使用权年限为70年，对70年后相关权利的处理方法尚无明确规定。
二是税收问题，我国物业税、遗产税政策未出台，房产税全国如何征收尚未明确，这些都会对“倒按揭”等产品的定价以及开展以房养老的意愿产生影响。
以房养老适合哪些老人？它可以作为一种投资吗？
首都经济贸易大学保险系教授庹国柱在接受媒体采访时表示，“以房养老”是一种增加养老资金、提高老年生活水平的选择。不过，这种方式更适用于那些养老资金不足的老人，也适合于为了使自己的老年生活更加体面、更加有尊严而筹集更多养老资金的老年人。庹国柱指出，选择“以房养老”的老人，大部分是有需求的特定群体，至少目前还不是大众化的养老保障选择。
中央财经大学中国保险市场研究中心主任郝演苏教授表示：“以房养老”牵涉到金融业、社会保障、房地产等多个行业，同时还受到传统文化的影响，相关政策的执行不仅需要顶层设计、统筹规划，更需要全社会的理解和认知。
试点城市将扩容？保监会主席这样说！
在年初举行的老年人住房反向抵押养老保险试点工作座谈会上，保监会副主席黄洪表示，以房养老使老年人的房子由“死钱”变成了“活钱”，满足了老年人希望“居家养老”和“增加养老收入”的两大核心养老需求。同时，有效提高了老年人的可支配收入，显著改善了退休生活质量。
保监会方面表示，2016年要在现有4个试点城市的基础上，选择经济条件较好、房地产市场较为规范、当地政府支持的城市和地区纳入试点范围，通过扩大业务经营区域，在发展中解决问题，使更多的老年人享受到这项政策福利。
“以房养老”的发展现状也引起了不少学者的关注。
在中国社会科学院劳动和社会保障研究中心主任张车伟看来，在我国目前人口老龄化形势严峻、养老服务业发展滞后的情况下，开展“以房养老”不失为一种有意义的探索，既为老年人在居家养老、社会养老、国家帮扶、社区服务等选项外增加了新选择，也有利于满足一部分老年人个性化的需求。
中国政法大学法和经济研究中心教授胡继晔分析认为，参考欧美发达国家相关情况可以发现，“以房养老”尽管是“小众产品”，但在减少老年贫困化方面起到了一定的作用，相当于一款面向老年人的金融创新产品。“总体而言，政府部门应当发展住房反向抵押贷款在解决养老问题中的战略性作用，制定更加完善的规则，以风险防范为出发点，引导中国刚刚兴起的住房反向抵押贷款健康发展”。
中国“以房养老”首倡者、幸福人寿保险股份有限公司原监事会主席孟晓苏表示：“以房养老”未来发展有3个方向：
一是继续扩大试点范围，在现有城市的基础上扩大规模;
二是覆盖更多人群，现有的试点把校产房、军产房和国产房都排除在外了，但这些老人恰恰更需要“以房养老”，希望相关单位找到更好的解决办法;
三是保险公司继续研发创新产品，推出更多的符合老人需求的参与型保险产品。
（本文仅代表作者个人观点）
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